×

Loading...

@Vancouver

Topic

This topic has been archived. It cannot be replied.
  • 枫下家园 / 枫下觅巢 /
    tor
    Toronto Area
    我的观点是，买得起就买不要等，买不起就等买得起了再买。其他什么都不用看。至于买什么样的，在本金部分计入现金流情况下，当利息在3%时现金流不为负数，就大胆买。 -idontknowa(idontknow); 2021-10-15 (#14044060@0) +5
    • 所谓现金流就是租金收入减去所有成本，现在房价这么高，即使利息只有1.5%都没有正现金流,别提3%了 -househot(花开花落); 2021-10-15 (#14044079@0) +16
      • 你这是瞎说八道 -idontknowa(idontknow); 2021-10-15 (#14044138@0) +8
        • 首先你的嘴巴要干净点，其次你说有现金流得拿出例子。我倒是可以给你个例子，现在像样一点的独立屋都要120万以上， 20%首付就算25万，贷款100万，利息按1.5%, -househot(花开花落); 2021-10-15 {117} (#14044162@0) +6
          30年， 贷款每月还3500， 地税每月500，租金3500，每月至少负500，哪有什么正的现金流。更别说好一点的房子都要150万以上了。
          • 我的嘴很干净，从来都有跟有据，你倒是张嘴就瞎说 -idontknowa(idontknow); 2021-10-15 {54} (#14044165@0)

            每年租客帮你还的26000元本金就被你说没了？当空气吗？
            • 我的嘴很干净，从来都有跟有据，你倒是张嘴就瞎说 -idontknowa(idontknow); 2021-10-15 {449} (#14044178@0) +1

              每年租客帮你还的26000元本金就被你说没了？当空气吗？

              :

              :

              • 你说脏话的帖子就在上面，大家看得到。. 现金流=租金－所有成本， 跟本金没关系。把租客帮你还贷款也算进去， 把负的说成正的， 那是耍无赖。 -househot(花开花落); 2021-10-15 (#14044193@0) +6
                • 瞎说八道是脏话？笑死。那就脏好了。谁耍无赖谁清楚，成本就是利息加地税，不错，跟本金没关系。租客帮还贷还不能算成投资房收益，那你坐等天上掉馅饼好了。另外，跟你这人真的没啥好说了，别再跟我贴了。 -idontknowa(idontknow); 2021-10-15 (#14044199@0) +2
                  • 算现金流的时候成本是每月还贷加地税， 报税的时候成本是利息加地税，连这2个都分不清楚就别在网上忽悠了。 -househot(花开花落); 2021-10-15 (#14044204@0) +9
                    • 请别在这搞笑了，你坐等天上掉馅饼儿吧。现金流你愿意咋算咋算，投资响当当的收益在这摆着，买不买人家投资者自己决定。 -idontknowa(idontknow); 2021-10-15 (#14044217@0) +3
                      • 你要算投资收益就说投资收益，别忽悠什么正现金流。基本的加减法人人都会，你糊弄不了的。 -househot(花开花落); 2021-10-15 (#14044233@0) +8
                        • 收益本来就是正的，亏损才是负的不是吗，可笑你想把收益说成是负的，还说我糊弄，你到底哪来的自信你会做加减法呢？ -idontknowa(idontknow); 2021-10-15 (#14044253@0) +2
                          • 你看得懂中文吗？看不懂就明说。目前房价涨得这么快，投资房从投资收益上可能是正的，但现金流肯定是负的，而且还负不少。要是房价跌了连投资收益都是负的 -househot(花开花落); 2021-10-15 (#14044272@0) +7
                            • 你肯定去吧，再见。 -idontknowa(idontknow); 2021-10-15 (#14044274@0) +1
                            • 这个是你不懂，现金流是人为可调的。现在房贷在技术上都可以不还本金 -abcdefghi(9alphabetic); 2021-10-16 (#14045053@0) +1
                              • 这个说法和政府印钱是一个逻辑，期望值是债务也许最终会因为房价暴涨而烟消云散。现在不还本金，不过是在“正现金流”幻象下的自我安慰，因为债务还在那里。 -the_dumb_one(粉红撩死人); 2021-10-16 (#14045067@0) +3
                                • 债务一直在那有啥关系，有现金流即可维持运转。长期看，房价至少会和通涨同步升值。房子5倍杠杆，因此本金会以5倍通涨率升值。这是理论的期望值。过去30年，不知比这期望值高多少倍 -abcdefghi(9alphabetic); 2021-10-16 (#14045104@0) +1
                                  • 这个假设的前提是类似次贷的黑天鹅事件不会再次发生。现在加拿大的房价和收入的脱节，比当年美国次贷危机的时候大多了 -the_dumb_one(粉红撩死人); 2021-10-16 (#14045145@0) +2
                                    • 风险必然有，投资需谨慎。我认为楼主应把家庭压力测试改成利率5%，现在是1.5 -abcdefghi(9alphabetic); 2021-10-16 (#14045152@0)
                                      • 同意。关键是承受冲击的余量，比如利率上涨或者工作变动，还有就是对房价下行的估算 -the_dumb_one(粉红撩死人); 2021-10-16 (#14045162@0)
                                        • 利率太高负担不起或者没有工作，至少可以有卖房的选择，比起不投资喊跌，至少持有期间的上涨和还本金的强制储蓄还是你可以拿到手的。 -fallcolor999(下一站); 2021-10-16 (#14045684@0) +1
                                    • 盼跌们十几年了都在盼黑天鹅发生，心心念念，可惜就是圆不了这个梦。lol -idontknowa(idontknow); 2021-10-16 (#14045213@0) +2
                                • 债务在那里的同时你取得了每月1500的净收益，难道这不是投资的最高境界吗？借钱生钱。你放100万银行吃利息一年1万，你觉得爽就好。不要给别人操心了。 -idontknowa(idontknow); 2021-10-16 (#14045210@0) +2
                                  • 讨论经济问题，那么激动干嘛？和股市一样，做多的，当然希望直线上升可以套利。看空的，当然希望下行可以抄底。至于谷底在哪里，山腰在哪里，顶峰在哪里，各人有各人的解说 -the_dumb_one(粉红撩死人); 2021-10-16 (#14045315@0) +1
                                    • 这个没错。不过现金流有客观定义。本金可算收入 -abcdefghi(9alphabetic); 2021-10-16 (#14045665@0) +1
          • 我自己的真实例子是租金刚好和贷款+地税打平。不出不进。 -zx1123(123); 2021-10-16 (#14045682@0)
        • 看看这现金流实例，贷款66万每月本金收1400，减去地税300，加上400正现金流，每月该投资房进账1500正现金流，首付为16.6万。年收益高达10%+！ -idontknowa(idontknow); 2021-10-15 (#14044164@0)
          • 看看这现金流实例，贷款66万每月本金收1400，减去地税300，加上400正现金流，每月该投资房进账1500正现金流，首付为16.6万。年收益高达10%+！ -idontknowa(idontknow); 2021-10-15 {204} (#14044168@0)


            :

            • 看看这现金流实例，贷款66万每月本金收1400，减去地税300，加上400正现金流，每月该投资房进账1500正现金流，首付为16.6万。年收益高达10%+！ -idontknowa(idontknow); 2021-10-15 {427} (#14044170@0)


              :

              :

              • 这个现金收益还没有算房子的增值，只不过几个月现在这样的房子都得90多万了。 -idontknowa(idontknow); 2021-10-15 (#14044311@0)
        • 所以你应该知道低息时代为什么大家都抢房子了 -idontknowa(idontknow); 2021-10-15 (#14044186@0) +1
          • 别人抢不抢房子跟我没关系，但看不惯你在这里胡说。你根本不知道什么是现金流， 明明是负的现金流硬是说成正的，你以为大家跟你一样吗？ 就这水平就别忽悠人买房子了。 -househot(花开花落); 2021-10-15 (#14044200@0) +9
            • 你说我胡说，我说你胡说，什么是现金流，是非有公论，值不值得投资大家这么一比心里不就有数了吗？我一直忽悠大家买房子不要卖房，如果大家都早听了我的忽悠，早就大赚了。相反没买的，卖了的，哭去吧，找你们盼跌赔。lol -idontknowa(idontknow); 2021-10-15 (#14044208@0) +2
              • 指出你的错误就是盼跌？ 真够可笑的。大家都是大学毕业，什么是现金流什么是报税成本还是分得清的，你还是换个地方忽悠吧 -househot(花开花落); 2021-10-15 (#14044225@0) +8
                • 让我菜鸟来试着理解一下，现金流：凡要从口袋里掏钱出去就是负的，能放钱进口袋就是正的，对吧？ -xjcjq(rufeng); 2021-10-15 (#14044239@0)
                  • 他想强调个流，岂不闻本金可以随时作为line取出来随便用，流动性大大的好。 -idontknowa(idontknow); 2021-10-15 (#14044245@0) +1
                    • 别再教人heloc了，以后每个人都做房东，我们到哪里找优质租客？ -yingli(ying); 2021-10-15 (#14044258@0) +8
                      • 好的，我闭嘴。 -idontknowa(idontknow); 2021-10-15 (#14044276@0) +1
                  • 我是这么理解的, 跟什么本金什么投资收益没关系 -househot(花开花落); 2021-10-15 (#14044248@0) +2
                • 狗P现金流，这些年被你那个所谓现金流忽悠的现在是不是都在哭？按照你们的算法现金流什么时候正过？笑死。还在这装正义打击忽悠。自从有revolving mortgage的存在，现金还算个事？歇菜吧你。 -idontknowa(idontknow); 2021-10-15 (#14044241@0) +3
                  • 的确，很多人被现金流忽悠，没把mortgage的本金部分算上，其实也就一个月强制储蓄几百的事。结果错失大行情。 -yingli(ying); 2021-10-15 (#14044255@0) +4
                  • 要不你问问大家什么是现金流？这网上有投资房的也不只你一个，别以为就你明白 -househot(花开花落); 2021-10-15 (#14044256@0) +3
                    • 你说的意思就是不想每月必须貼钱进储蓄户 如果确实负担太重那就不要投资 或者说暂时不合适投资 终究还是生活质量第一 -accurate(friends forever); 2021-10-15 (#14044686@0)
                      • 我只是指出楼主在胡说，现在买投资房基本上不会有正的现金流，利率涨上去以后会负的更多。买不买房要看自己的经济实力，能不能承受每月几百上千的往里贴钱，这还是租客按时交房租的情况下。 -househot(花开花落); 2021-10-16 (#14044861@0) +11
                        • 以前我们说的现金流是笼统的说法，现在细分成现金流和收益流了，既然你不把还本算入现金流，那加息又何来“利率涨上去以后会负的更多”呢，难道一加息你的月供会上涨？ -czczcz(看得清); 2021-10-16 (#14044953@0) +1
                          • 还是分成现金流和收益流比较好。每个人情况不同，承受风险能力不同。家底不厚的人买了现金流为付的房产， 有可能没等到实现正收益的时候就破产了。 -froncois2005(nnb); 2021-10-16 (#14044983@0) +5
                            • 不是，所有房贷都可以做到只付息的。 -abcdefghi(9alphabetic); 2021-10-16 (#14045066@0)
                              • 杠杆调到最大，个风险也高。还得考虑维修费用，空置问题等。别已有风吹草动就让自己陷入困境。 -froncois2005(nnb); 2021-10-16 (#14045137@0) +1
                                • 是。这里只说现金流的问题。家庭压力测试应把利率调到5%不出问题 -abcdefghi(9alphabetic); 2021-10-16 (#14045155@0)
                                  • 上一次利率5%是什么时候？ -idontknowa(idontknow); 2021-10-16 (#14045199@0)
                                    • 10年前fixed有到接近5%，你的现金流算进了全部本金。所以要保守点 -abcdefghi(9alphabetic); 2021-10-16 (#14045206@0)
                                      • 不对，我06年买第一个房fix4.xx，之后就一路下坡，你说的情况不存在。而且加国银行很保守了，现在压力测试利率在5.25, 你想多贷也没有。 -idontknowa(idontknow); 2021-10-16 (#14045219@0)
                                      • 不还本的还贷方式压力测试要保守一点，正常还本的就不必了，利息最高不过3%，而且经济非常顺利恢复的话最快也要4年后。 -czczcz(看得清); 2021-10-16 (#14045227@0)
                            • 要根据自己家的实际情况 粮食不够只能等到库存上升后再投资 至于房价已经上涨也没办法 不然人人挣钱，当富人就没有门槛了 -accurate(friends forever); 2021-10-16 (#14045125@0)
                  • 在房子投资上面想的太多，算的太多， 会错过许多。 多伦多房地产就好比 FANNG 股票， 会有回调，都是长期大牛股， -bokchoy888(joeblack); 2021-10-16 (#14046659@0)
            • 是你不懂，坐家里想当然。现金流可调。本金部分可少还或不还 -abcdefghi(9alphabetic); 2021-10-16 (#14045057@0)
              • 你这种不还本金只还利息的做法就是赌房价一直涨，万一来个2017年初那种情况房价一下跌几十万就完了，这种纯赌博的投资方式就不要推荐给别人了。 -househot(花开花落); 2021-10-16 (#14045532@0) +2
                • 由于通涨，房价一直涨是必然的，当然有波动。而且投资房子不就是堵房价涨吗？哪个看重房子租金赢利了？有现金流即可 -abcdefghi(9alphabetic); 2021-10-16 (#14045541@0)
                  • 你的前提是房价一直涨，这个没人能保证，再有地税也会跟着涨，不还本金只还利息会导致持有成本越来越高，尤其是在利息上涨的时候。 未来几年利息上涨导致房价停滞不前甚至下跌是大概率。还是那句话，按自己的实际承受能力做决定 -househot(花开花落); 2021-10-16 (#14045577@0) +1
                    • 停滞不前甚至下跌是小概率，房价的涨跌是由人民和政府决定的，只要人民有需求政府不让跌，那就只有涨。 -czczcz(看得清); 2021-10-16 (#14045620@0)
                      • 房价本来长期就是一直上涨的，或者说曲折上升，间中的一个小波动真是太正常了。没人认为会一直直线上升。炒股不也一样吗，盼跌们动则拿长期持有苹果啥的说回报率，难道苹果股票是直线上升中间没波动？既然是投资就没有100%，这个还用谁告诉吗？ -idontknowa(idontknow); 2021-10-16 (#14045626@0)
                    • 你这是讨论风险，我同意投资有风险。这贴子讨论现金流，本金部分可算成现金流计算的收入 -abcdefghi(9alphabetic); 2021-10-16 (#14045639@0)
                • 17年谁完了？谁跳楼了？只听说把房子卖了的完了，少赚130万 -idontknowa(idontknow); 2021-10-16 (#14045592@0)
                  • 你们至于心理这么阴暗嘛，我说完了是指投资失败，你非要人家跳楼？17年18年违约的可不少，连builder都低价出房子，200多万的新房只卖130万多一点。可对于那些已经close的人来说200多万成本的房子只值130多万，却背着180－190万的贷款，没实力的人是挺不住的。 -househot(花开花落); 2021-10-16 (#14046667@0) +1
    • 你应该说在本金部分"不"计入现金流情况下 -cupcakelover(Noer); 2021-10-15 (#14044303@0)
      • 可计可不计，业主随便调节。事实上🉑以做到不还本金 -abcdefghi(9alphabetic); 2021-10-16 (#14045061@0)
    • 不计入本金还款部分的通常叫收益流。现金流就是现金的流入流出。 -geekcode(文心雕码); 2021-10-15 (#14044328@0) +10
      • 不是。是真实现金流。用L0C还本金即可。可做到总贷款一直不变，甚至不断增加。 -abcdefghi(9alphabetic); 2021-10-16 (#14045064@0)
    • 现金流的问题这里讨论过： -info(小雨); 2021-10-15 (#14044500@0)
      • 没错没错，我那时问了个问题没人回答我，再问一次吧：那每月固定买什么分红保险，算不算负现金流？ -pacl(非萌新); 2021-10-16 (#14044863@0) +3
        • 不是没人回答，是答不上。 -czczcz(看得清); 2021-10-16 (#14044947@0)
          • 哈哈哈，让他们思考下去! -pacl(非萌新); 2021-10-16 (#14046795@0)
        • 更简单点，每月定存gic,算不算负现金流 -abcdefghi(9alphabetic); 2021-10-16 (#14045201@0) +1
          • lol，每月付房租，算不算负现金流呢？ -idontknowa(idontknow); 2021-10-16 (#14045269@0)
            • 房租是expense，不是investment，所以不存在负现金流一说，和公司的人工费用一样 -the_dumb_one(粉红撩死人); 2021-10-16 (#14045327@0) +1
              • 西方的看法是，每个人或者每个家庭是一个business，在去掉那些衣食住行玩的基本开支后，是什么可支配收入，这部分收入如何产生效益是一个topic，如何开源节流合理增加可支配收入，又是另一个topic。 -pacl(非萌新); 2021-10-16 (#14046815@0)
          • gic是储蓄，不是投资，没有风险，所以无所谓负现金流 -the_dumb_one(粉红撩死人); 2021-10-16 (#14045324@0) +1
            • 储蓄也为了拿利息，也算投资，保守点而己。每个月强迫自己存，就是负现金流了。房贷也一样。没必要强迫自己付本金啊 -abcdefghi(9alphabetic); 2021-10-16 (#14045552@0)
              • 我的理解里这个还是很不同的。GIC这样的saving， return of capital 和 return of investment 都是有保障的。而房市里负现金流作为“投资”手段，和药厂开发新药秉承着同样的逻辑。药被FDA核准推入市场，当然所有的“负现金流”都获得正果，否则就是纯粹的投资亏损。 -the_dumb_one(粉红撩死人); 2021-10-16 (#14045593@0) +1
                • GIC保守点，投房的激进点。只说现金流，GIC强迫定投或还贷强迫本金就会负现金流，不被自己的尿憋死，少买或不买gic,不付或少付本金，正现金流的来了 -abcdefghi(9alphabetic); 2021-10-16 (#14045611@0)
                  • 少买或不买gic， 留在腰包里的是自己的钱。不付或少付本金，没有“赔”出去的是别人名下的钱。只要资产增值，当然借得越多越好，还得越少越好，但是关键是“只要资产增值”。 -the_dumb_one(粉红撩死人); 2021-10-16 (#14045649@0)
                    • 不付或少付本金，也是留在腰包里的真金白银 -abcdefghi(9alphabetic); 2021-10-16 (#14045786@0)
                • 能一样吗，药厂那叫烧钱，研发失败了就一无所有，供房那叫储蓄，房价跌了还有房子在，存进去的本金还可以拿出来。老荡炒股炒晕了吧 LOL -czczcz(看得清); 2021-10-16 (#14045652@0)
                • 房子的本金投入和定期买股市大盘指数一样。只不过加了杠杆, 杠杆的成本(利息)由房客承担, 本金加杠杆后的收益损失由你自己承担。 -ejbeqhouse(执手平淡 品味平和); 2021-10-16 (#14045663@0) +1
                  • 问题是“杠杆的成本(利息)由房客承担”并不是投资的目的，记得以前和公司的财务主管在一起扯淡，说年底如果不能给股东贡献 net income，那么股东就等于是拿资本出来finance 了供货商，供养了管理层和雇员。房产也是一样，如果 -the_dumb_one(粉红撩死人); 2021-10-16 {94} (#14045708@0) +1
                    资产价格高企，涨幅有限，现金流持平或者为负，也许就不值得，因为等同于上面所说的股东们的白辛苦。
                    • 如果有人愿意承担我长期利益成本(利息), 而且在大盘短期回调不强行让我清仓, 允许我加杠杆买大盘指数, 我也一定愿意。 -ejbeqhouse(执手平淡 品味平和); 2021-10-16 (#14045721@0)
                      • 我们在兜着圈子说话，如果房价涨幅足够，负现金流或者没有现金流都是可以承受，也都是值得的。但是四十万的房子涨到两百万，往往比两百万的房子涨到四百万更容易。 -the_dumb_one(粉红撩死人); 2021-10-16 (#14045784@0)
                        • 和买大盘指数一样, 一直有人喜欢Market timing。有人定投。各有道理。我以前和你一样, 现在我觉得我没有market timing那个直觉。 -ejbeqhouse(执手平淡 品味平和); 2021-10-16 (#14045849@0)
              • 关键看你的合同有没有违约风险。如果储蓄只是自己的计划，又随时可以取出来，当然不算现金流。如果你的房贷到期不还就违约了，那就要算。而如果你用LOC等操作，没用自己的现金，那就不算。归根结底还是看你必须的现金流动。 -geekcode(文心雕码); 2021-10-16 (#14046711@0)
      • 我说的很清楚，在本金计入现金流的情况下。在我看来这很合理，因为是实实在在的收益。而且可以随时取出。有人说房价不增值就会破产，这属于无知的可笑。 -idontknowa(idontknow); 2021-10-16 (#14045197@0) +2
    • 房产投资要选择和秉承适合自己的投资体系，不管选择升值派还是现金流派。最怕是盲目的跟风，追涨杀跌。 -fishbump(moving); 2021-10-16 (#14046325@0)
      • 追跌杀涨更是要不得，如果是下降通道，更加不能进。现在是上升通道，上升通道顶在哪，没人知道 -abcdefghi(9alphabetic); 2021-10-16 (#14046459@0)

More Topics

  • 安省独立屋挂牌5次都失败，血亏50万脱手
  • 经纪是不是有什么内推大法？好几个房子了，每次都是催一催，就有人来看房，或者合同快到期了，就有人来看来下offer等等。
  • 幻想一下，如果中国开放买房赠国籍? :D:D
  • 多伦多的房子到底降价没？独立屋和公寓？怎么说啥的我都有？
  • 这市场确实死了，多伦多150万房（凑活能住），5%利率+地税，一个月近7000得净支出（无本金），这还没包括土地转让费5万+将来卖房经纪费3.5%，相比租房不香吗？怎么算都省钱，何况政府还往死里帮着坑房东：），但有人说有自己大名的房契提供无限情绪价值，那就不好估了：）
    • 枫下论坛主坛 /  枫下家园 /  枫下觅巢