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贷款才是房产投资的核心
2022.4.26
假如历史可以倒退，我们现在站在2006年的开年，手握一笔巨款，从资产增值的角度考虑，应该买股票还是买房子呢？这篇文章从两个大家熟悉的城市（北京，多伦多）房价变化展开，和国内A股及美股市场对比，通过数据来回答上面这个问题！
一. 从2006年到2022年
1. 房地产市场
1）北京
因为北京很大，很多区域，不同区域的房价差别很大，所以我们使用北京市二手房成交的均价来代表北京房价。在网上找到了一张2006年-2017年7月北京二手房价格曲线和另一张2017年3月至2022年3月底价格曲线，两张图拼起来就可以看出来这16年北京的房价变化趋势了。可以看到房价从2006年1月的7000元左右几乎一路上涨到2022年3月的70707元，累积涨幅910%，即9.1倍。
2）多伦多
不可否认，加拿大的数据管理工作被国内做得规范很多，这里使用大多伦多Single Family的HPI数据。2006年1月是106.1，2022年3月是466.9，16年间大多伦多房价累计涨了340%，即3.4倍。
2. 股票市场
因为指数的成分股经常会变更，单程按指数计算股市收益率是不合理的，应该使用对应指数的ETF基金数据来分析。
1）A股
华夏上证50指数ETF基金（510050）的累计净值2006年1月净值是0.8310，2022年3月的净值是4.1110，累计涨幅395%，即3.95倍。
2）美股
标普500指数ETF（SPY）经过前复权处理2006年1月是84.91，2022年3月是455.91，累计涨幅437%，即4.37倍。
二. 选房子还是选股票
为了更贴近现实情况和让数据具备可比性，上述数据还需要做以下处理：
处理后的数据总结如下：
从过去16年（2006-2002）数据来看，按照投资收益率来计算，房产投资大胜股票投资，国内一线城市的房产投资大胜加拿大一线城市的房产投资，国内最扶不上墙的A股投资在人民币大幅升值的加持下竟然也超过了美股的投资收益率。
特别值得注意的是，在80%房贷（5倍杠杆）的加持下，无论是国内还是加拿大一线城市的房产投资收益率都很逆天，远远超过股票市场的平均收益率。
三. 总结
1. 大钱买房子小钱买股票
如果手头的资金购买房子，优先投资房产，这里的房产是指一线城市的房产，加拿大就是多伦多和温哥华，国内选择多些，因为限购限贷政策，北上广深的购买需求溢出导致其它一些城市也有投资机会；小钱只能先放到股票市场里抵御通胀的侵蚀，不想费劲选股票就买指数ETF。
2. 贷款是房产投资“赢麻了”的关键
如果买房不能贷款，房产绝对算不上一个好的投资品，虽然收益率尚可，但相对于股票市场流动性太差，而且投资门槛太高。但有了贷款，多伦多房产投资收益率可以从340%一跃到1700%，前者跑不过股票市场的收益率，后者秒杀股票市场，直接“凤姐变冰冰”！对于一个普通人来说，可以以接近基准利率借到的，长达30年，不会被平仓的大额贷款，只有房贷。
3. 汇率变化对投资影响很大
无论是身在加拿大还是中国，相信大部分人的原始资产都是人民币资产，在人民币升值的背景下投资海外要做好收益率被稀释的心理准备。上面的数据显示多伦多房产投资收益率如果按加币和按人民币计相差了623%（1700%-1077%），美股投资收益缩水了115%（437%-322%）。但遗憾的是我们无法预测汇率的长期变化趋势，所以只能尽量选择收益率高的投资标的。当然，如果遇到人民币贬值那投资收益率也会得到额外的加成。
4. 即使移民也尽量保留国内一线城市房产
现在移民加拿大很多人担心以后再也回不去了，或者错过中国的发展。其实从过去几十年的情况来看，“人走房子留下”是一个很好的解决方案！过去几十年卖了国内房子移民的，尤其是卖了一线城市房子的，是真的错过了中国的高速发展，如果房子留着，现在随时可以回去重新开始，从资产保值增值来说什么都没有错过。我个人认为，未来十年也是一样的，国内的房子留着就给自己和孩子留了一个全身而退的机会。
四. 当下的建议
1. 预留资金应对贷款额度降低
4月加息0.5后，银行5年固定利率已经超过4%，除了贷款利息增加，更重要的是这个利率+2%后突破了之前5.25%的压力测试利率，也就是说会导致借款人贷款额度的减少。压力测试利率每增加1%，贷款能力约减少10%。如果计划买房需要提前多准备些首付款。关于贷款额度计算的方法请参考：你知道你能贷多少款吗？链接：https://www.rolia.net/f/post.php?f=0&p=14391739
2. 考虑高净值贷款产品
大部分银行都有高净值贷款产品，大同小异，一句话就是“存1刀贷1刀”，你账户里的钱存的越多，你的贷款额度就可以提高越多。这个产品的门槛在于：“25w加币存在自己账户90天以上。”所以，如果手头有资金或者可以借到钱，需要提前3个月把这笔钱放到银行账户里。当然，也有银行的门槛是15w加币，但存款90天的要求都是一样的。
3. 尽快做refiance储备资金
加息预期之下房价一定是受压制的，按照我之前的估算每加息0.25%房价大概会下调1.5%，所以短期房价可能会调整的。在目前还没有调整的事情，高位做refiance是储备弹药的好时机，后续也可以更从容的找机会进入市场，毕竟长期看涨的预期不变。关于加息对房价的影响估算请参见：每次加息对房价影响很小，链接：https://www.rolia.net/f/post.php?f=0&p=14428082
4. 当前贷款还是选浮动利率
目前浮动利率和固定利率的利差在1.5%左右，仍然建议选择浮动利率，具体原因可以参见：浮动利率还是固定利率？链接：https://www.rolia.net/f/post.php?f=0&p=14377594。