@Vancouver

之前写了一些关于自建房的心得。这一集算是最后的一集。迟迟没有动笔是因为这一集最复杂。从一块平地开始，历经一年半，包括经历了疫情，最终完成，一路走来还是颇有感慨。

我是2019年底开始动土的，2021年2月通过了政府的竣工验收。总的建造工程从清理场地割树开始。房基地原来是一片参天大树。光是把建筑场地清理出来就花掉了小一万，包括割掉所有数目，挖树根，运走。之后是连接上下水道。其中最大的工程是切割马路。政府的下水主管道在马路对过，要切开马路把管子埋下去。这个工程造价不菲，2万5。所有的工程都算上，最终完成的总造价67万5。在与税务局结算后找回了2万4的HST。相当于65万完成吧。房屋建筑面积3500平尺。

之前也是咨询过一些职业 builder 的。比较合理的承包价是裸房200元/平尺，就是70万。精装修要210元。但是我认为这个价格仅仅是基本价，中间会有无数次要求加价的借口。

自己当Builder我的体会是应当具备两个条件：一，你自己懂每一项工程具体都包括哪些细节，达到哪些标准；二，能够胜任与很多contractors打交道，欠合同，监工，付款，等。这两者是分不开的。举个例子说，寻找电工承包师傅之前，你自己首先就要求都包括哪些细节。要求配电盘200安，厨房是电路还是气炉，还有哪些是240伏线路，包括所有的射灯，包括安装吊灯（灯具自己买），厨房插座一律20安。这样一来不同的询价之间才有可比性。另外，凡是没包括arc fault breaker, fire/carbon monoxide alarms一律刷掉。因为arc fault breaker是行业新规。糊弄你的是没有诚信或没有资质的。不能用。

我知道能够做到懂这么细的自建房主不多。我能想到的解决办法是请一个施工监理协助你草拟合同。合同越细越好。执行的过程中发生纠纷的大部分是合同中没有决定明细。还有一个办法是分包。假如找builder只需要找一个，自己当builder就需要找30个contractors。那么我可不可以找一条中间道路。同等选择条件下，我尽量找能够多包一点的contractors。

以我的例子，我只找打地基灌水泥的。至于说是做挖掘机，谁做回填土，都请这个师傅找跟他经常合作的其他师傅。除了打地基以外，地下室水泥地，front porch, garage floor的水泥地都你来铺。

同样是找管工，我找这个师傅同时还有煤气执照的，暖气炉子，管道，都归你管了。

木匠师傅做rough framing, back framing, windows and doors installation, all the stairs;

Drywall要求drywall installation,taping, insulation of the entire house;

铺地地师傅要能铺瓷砖和木地板；

铺房顶的师傅要能铺坡屋顶和平顶烫防水；

这样一番下来，我就省了不少的事。最后也就10几项分包工程。

怎样找合适的师傅（contractors）。我不是很信赖网络，广告，满5颗星的也不信。我最愿意信已经在工地干活的师傅。别人能用你也是经过了仔细的赛选或者前人推荐的。我用的师傅最早的可以追溯到15年前。2005年我在builder那买的房子。在建造的过程中我会时常去工地看看。遇见师傅一律留下他们的联系方式。开发商都用的师傅我当然也可以相信了。我的电工就是当年给我家干活的。还有就是早在开工前的几年时间内，我就喜欢参观别人家的工地。遇见师傅就录下来。有的外面的车上就有公司名和电话。手机拍下。我用过的10几位师傅中大多数都是从这些人中选的。还有一些是我的邻居。我的木匠，油漆工，做铝皮的，都是邻居。用邻居最大的好处是不用担心把钱骗走了。邻居基本上都是先干活后给钱。但是也不是见着邻居就叫师傅的。最后的把关是用他们的户主们。我有一个邻居要包我室内装修。我知道他给一个邻居干过。我就私下去查询那家户主。我问他这个师傅的手艺怎么样？他直摇头。最后还补上一句，别说我告诉你的哈。嗯呐。

总之，这样看下来最艰巨的工作就是落实这些分包合同。最终确定合适的人选有两个标准：手艺好，不骗钱。因为你是第一次自建房，缺的是职业builder手下有一大帮合作伙伴。你没有。只能小心翼翼地一个个赛选。我的赛选原则是手艺一定要信得过。至于你的报价，我会同时寻找其他几个报价做比较。经过比较之后最终决定用最好的。贵也行。我自己建房已经省下了职业builder这一大笔开销了，在质量这个细节上多花一点还是划得来。底线是不可以没干活先给钱。而网上找的很常见就是要你付定金。所以谈不拢的。如果师傅说要先付材料费。可以，我要求直接付给材料上，见料，付钱。

题外话，花絮一，最惊险的一幕。是地基开挖。这是最不确定的因素。设计图纸要求16寸宽的footing。挖掘机挖完以后师傅说，根据他的经验我这样的地址情况政府不会同意原设计方案的。果然，验收员来看过之后要求另请地质工程师签字负责才允许继续施工。原因是footing需要坐落在未经扰动的土壤上（undisturbed soil）。因为之前是一片树林，虽然树根都已经拔除，可是下面的土壤仍然是黑色的腐植土，必须刮干净。可是刮下去就见地下水了。最后工程师要求刮干净，填石子，footing宽度 从16寸增加到48寸，同时增加footing的厚度，加rebar。整个追加工程造价2万! 多灌几车钢筋混凝土。但是这是地基。房子建造在不稳定的地基上会后患无穷。不能掉以轻心。

花絮二，自己的责任心。给自己家盖房子。努力再努力，上心再上心。无止境的。举个例子。我确定了外墙的石匠之后，他说让我选石材。我不懂。他说去采石场咨询老板。老板说，给你介绍一个富人区，基本上都是石头前脸，砖墙围绕的。你去转转，看中哪个房子回来告诉我。那一片的开发商都是用的我家的石头。我这有详细的记载。我于是花了一个上午跑去把喜欢的房子挨个拍照，好回头跟LD敲定。那个工地的保安都找上来了，问我拍照干什么用？我说是采石场老板介绍我来选立面的。最后的立面选材我们还是很满意的。合着除了里面石材的质地，颜色之外，还有配比！那面墙是90%主体石材，夹杂着10%的其它石材做点缀。我们哪懂这些个。

我自己除了做这些外包工作以外，还做handyman。一些细小的杂活都是我的。每次政府验收员来指出一些微小的细节，我能自己改正的就不劳师傅们了。

杂7杂8地说了这么多。但愿有志自建房的网友能收获一些tips。